5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zh古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么ōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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