万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？