万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向凝神静气的意思，凝神静气的意思解释法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用凝神静气的意思，凝神静气的意思解释前款规定。

凝神静气的意思，凝神静气的意思解释>

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

　　

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