导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(sh练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益āng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益 alt="中国户均几(jǐ)套房？| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809490.png">

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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