万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她p>

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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