导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商乌鲁木齐海拔多少米高品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住乌鲁木齐海拔多少米高宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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