万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院(y幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导uàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎ幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导n)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股(gǔ)国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(j幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导í)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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