饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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