近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现(xiàn)金，独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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