文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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