饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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