“现在(zài)的房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗span>利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的(de)开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安(ān)成本(běn)是否也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些都(dōu)是(shì)我们看重的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的(de)趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其(qí)财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加(jiā)值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能(néng)让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年(nián)，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负债(zhài)率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准(zhǔn)提(tí)高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它(tā)的(de)扩张是有(yǒu)节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负(fù)债(kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗zhài)率水平，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当前房地产行(xíng)业的复(fù)苏(sū)速度并没有那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持(chí)续居(jū)高不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央(yāng)企确实(shí)会更(gèng)胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融(róng)资(zī)渠(qú)道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然(rán)而然就(jiù)具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工(gōng)商(shāng)银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其(qí)自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年(nián)时(shí)间(jiān)，房地产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来，滨(bīn)江集团在业绩表现、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长(zhǎng)势(shì)头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团(tuán)更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能(néng)保持(chí)自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报(bào)，滨江集(jí)团有近七(qī)成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三(sān)年持续稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据(jù)，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多(duō)家机构(gòu)的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地(dì)产行业(yè)在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性的(de)家装家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民保有的(de)住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的增长却(què)一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为(wèi)基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的(de)两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增(zēng)加了持(chí)股，而(ér)这两只产(chǎn)品也成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的(de)物业(yè)股也越来(lái)越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望(wàng)挣的是(shì)市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员成本的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗