OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(w需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂àn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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