5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低350开头的身份证是哪里的，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，350开头的身份证是哪里的业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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