饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范和电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗(hé)秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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