文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(sh为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思ù)从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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