OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些(xiē)时间香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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