导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存邵阳学院是几本大学量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均邵阳学院是几本大学(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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