导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了>

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源(y花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了uán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。