文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔x;'>韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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