近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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