万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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