近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种总监和经理哪个大类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公(总监和经理哪个大gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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