近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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