导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(c料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗héng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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