饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读nà)一笔金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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