5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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