5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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