导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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