“现在(zài)的房(fáng)地产很难再(zài)出(chū)现像过去十年(nián)的系(xì)统性行情(qíng)。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今年房(fáng)地产的(de)开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但(dàn)今(jīn)年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一个(gè)很明显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在(zài)有国(guó)资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背景的民营(yíng)房企股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的(de)净借贷(dài)水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的(de)；融(róng)资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康(kāng)的(de)仍(réng)是少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央企的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机(jī)会来了，其开始在一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高新购入(rù)地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在(zài)于它(tā)本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它(tā)的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的(de)两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释(shì)，当前房地希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高0000; line-height: 24px;'>希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高产行(xíng)业的复苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公(gōng)司净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控制了公司的(de)扩张速度与(yǔ)净负(fù)债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自(zì)身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度(dù)都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩(jì)的持续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)较突(tū)出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调(diào)研(yán)。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老、新(xīn)华(huá)养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业(yè)链上的(de)中(zhōng)游环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的(de)思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看好和内(nèi)装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表(biǎo)现的(de)统计(jì)，目前(qián)暂(zàn)居(jū)前两位的都是(shì)来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类(lèi)产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报告显示(shì)，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时(shí)间(jiān)段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司都实(shí)现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》发现广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成(chéng)为他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择(zé)成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希(xī)望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期(qī)的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业公司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是(shì)挣钱的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是(shì)该公司能在(zài)业内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高