文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhà福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗ng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房(fáng)供福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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