文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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