OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等R体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤EITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张(zhān体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤g)江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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