万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5东莞属于几线城市.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓东莞属于几线城市解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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