近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REI电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决Ts丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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