5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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