OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关(gu中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗ān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都(dōu)变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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