饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最(zuì)高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大美国管得了比尔盖茨吗伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能(nén美国管得了比尔盖茨吗g)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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