文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个几率还是机率 概率和几率一样吗技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的几率还是机率 概率和几率一样吗事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(ch几率还是机率 概率和几率一样吗ǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材(cái)的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 几率还是机率 概率和几率一样吗