文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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