近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(sh料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗òu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(t料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗óng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(z料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗hǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗