文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(ji热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器ǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器管(guǎn)开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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