OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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