导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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