导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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