导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量<敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思/strong>

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。