导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全)套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　左右结构相同的字有哪些，左右结构相同的字大全第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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