导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái一本书多重，一本书多重有一斤吗)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。一本书多重，一本书多重有一斤吗

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力一本书多重，一本书多重有一斤吗p>

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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