OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(j周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ǐ)个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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