近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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